справочник юриста

Бесплатная юридическая консультация 8 (800) 333-94-83 доб. 826

Продажа квартиры по наследству 2 доли

Как могут два наследника продать квартиру целиком?

ВОПРОС: Добрый день! Меня зовут Ксюша. У меня с братом по 1/2 собственности по наследованию. Если брат не согласен продать свою и купить мою долю в квартире, как можно ее продать целиком? Если ему предложить несколько вариантов, а он не согласен, можно ли через суд заставить продать? И если я куплю его долю, то по какой стоимости: по оценке БТИ при приватизации?

ОТВЕТ: Приветствую Вас, Ксюша! Продать целиком Вашу квартиру возможно и это будет самым выгодным для вас двоих с точки зрения количества вырученных за нее денежных средств, чем каждый из вас будет продавать свою идеальную долю по отдельности.

Для этого Вам нужно договориться с братом о цене продажи. Вы оба должны быть согласны на нее, понимая, что каждому причитается половина от общей суммы. Если квартира продается в Москве, то на сделке денежные средства могут быть заложены покупателем в 2 ячейки для Вас и Вашего брата, и каждый из Вас получит доступ к своей ячейки после государственной регистрации перехода права, независимо от другого. Если Вы сами готовы искать покупателя на объект, Вам необходима только помощь юристов, которые все сами сделают и оформят. Если Вы не сможете договорится с братом, то разделить квартиру можно в натуре, подав иск о выделении Вашей доли в натуре если конечно есть такая техническая возможность, например двухкомнатная квартира с одинаковыми комнатами, которые при этом являются изолированными. В случае удовлетворения такого иска, Ваша доля будет уже не идеальной, а конкретной полной на отдельный объект права. комнату в коммунальной квартире. Денежные средства, которые Вы сможете выручить от продажи комнаты в коммунальной квартире, даже в случае отсутствия согласия Вашего брата, будут превышать сумму, которую Вы сможете выручить от продажи Вашей идеальной доли. 3. Если Вы просто хотите продать долю как есть, Вы должны сначала предложить купить ее брату, для чего через нотариуса направляете ему уведомление о продаже доли за цену и на условиях, определяемых Вами. Нотариус делает уведомление и если в течение месяца брат не соглашается ее купить, Вы можете продать Вашу долю любому 3-му лицу на условиях и за цену, предложенных Вашему брату.

Для этих целей при регистрации перехода права на долю прикладывается либо его письменный нотариальный отказ, либо документ от нотариуса об отсутствии заявления-согласия Вашего брата на покупку. Что касается цены в договоре, она может быть любой, в зависимости от того, как договоритесь.

Более подробная консультация по телефону:

Комментарии наших пользователей

9 августа 2010 г.

как брат ,отказавшись купить долю у ксюши,может проверить,а за ту ли цену продала Ксюша третьему лицу свою долю,за какую предлогала брату,собственнику 1/2 этой квартиры.

Также по этим адресам

Поиск квартир Количество комнат

Метро Улица Общая площадь

Стоимость в рублях

Продажа квартиры по наследству 2 доли

Здравствуйте! Ситуация: сын и мать получили в наследство квартиру по 1/2 доли.

17.09.2015 Автор вопроса: Ольга

Здравствуйте! Ситуация: сын и мать получили в наследство квартиру по 1/2 доли каждый по завещанию от не близкого родственника для сына - двоюродная бабушка, для матери - тетя . После вступления в право наследства мать подарила свою 1/2 доли сыну соответственно, это было через полгода после открытия наследства .
Хотим продать эту квартиру, 3 года с момента открытия наследства прошло, но с момента дарения 1/2 доли еще не прошло.
Вопросы:
1 правильно ли понимаем, что лучше дождаться 3 лет с момента дарения 1/2 доли во избежание уплаты налога это будет уже в 2016 г ?
2 если продавать квартиру в 2016 году, то как отразятся изменения закона, вступающие в силу с 1 января 2016 года, в частности, связи с тем, что двоюродная бабушка не считается близким родственником не могу найти редакцию закона с изменениями .
Спасибо!

Ответы

Здравствуйте. Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-286 22.04.2011
Вопрос: В феврале 2007 года взамен квартиры в сносимом доме была получена квартира, которой я владел в равных долях с бабушкой. В 2008 году бабушкина доля перешла по наследству к отцу. В 2010 году отец по договору дарения передал свою долю мне. В конце 2010 года квартира была мной продана.
Должен ли я заплатить налог от этой сделки и обязан ли подавать налоговую декларацию за 2010 год?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваши обращения от 24.11.2010 и 25.02.2011 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации далее - Кодекс разъясняет следующее.

Ольга!
Решил дать более развёрнутый ответ.
1 В случае получения права собственности на основании свидетельства о праве на наследство 3 года исчисляются с момента смерти наследодателя. Так же есть разъяснения министерства финансов, согласно которым состав собственников не влияет на сроки владения и исчисление сроков освобождения от уплаты налогов.
Поскольку к моменту дарения сыну уже принадлежала доля по наследству, то и 3 года нужно считать с момента смерти наследодателя. То есть, можете продавать уже сейчас, сын будет освобождён от уплаты налогов.
2 касательно изменений с 2016 года: это не то, о чем вам стоит беспокоиться, поскольку они будут применяться только к тем лицам, которые зарегистрируют свои права на недвижимое имущество в 2016 году или позднее. Тех лиц, которые зарегистрировали права ранее 2016 года, изменения не коснутся.
3 удачи Вам в решении Вашего жилищного вопроса! Компетентных профессионалов и порядочных покупателей!

Вопрос

«По наследству 2-м наследникам переходит по 1/2 доле в двухкомнатной смежной квартире. Один из наследников хочет получить свою долю в натуре, а второй с семьей вселился в квартиру и ни на какие переговоры не идет. Можно ли через суд вынудить заселившегося наследника продать квартиру и разделить деньги, или суд может лишь предоставить право на вселение и распоряжение, и второго собственника придется выживать? Можно ли решить вопрос цивилизованно? Продажа доли третьей стороне - вариант слишком убыточный - продавец теряет до 40% от своей доли, а новый покупатель в любом случае занимается выживанием собственника из квартиры с целью продажи. »

Вопрос № 4269 Гость, 9 ноября 2011

Ответы

по рейтингу

по дате

К сожалению, у Вас достаточно распространенная ситуация: любой из наследников вправе подать иск в суд с требованием о вселении (если второй чинит ему препятствия), о выделении доли в натуре (без решения суда об этом доли наследников считаются идеальными). Однако, лучше всего Вам договориться и сделать договор купли-продажи доли в праве собственности от одного наследника к другому - то есть закончить спор миром. Конечно, в этом случае возникает вопрос какой ценой руководствоваться: половиной от рыночной стоимости квартиры или стоимостью идеальной доли. Даже если Вы обратитесь в суд, вы не можете принудить второго владельца продать свою долю третьим лицам. Однако, Вы можете подарить свою долю в праве лицу, которое будет заинтересовано в получении равных прав на вселение в квартиру, что безусловно будет противоречить интересам второго наследника. При дарении своей идеальной доли Вы вправе не следовать требованию ст. 250 ГК РФ о соблюдении преимущественного права покупки Вашей доли другим наследником, а сразу произвести отчуждение имущества в пользу другого лица. Подумайте над этим вариантом, возможно, такие действия вызовут недовольство второй стороны и она станет сговорчивее. Ваша ситуация имеет обратную сторону. Часто бывает, что один из сособственников не хочет продавать свою долю другому и заведомо завышает ее, хотя фактически продает за меньшую цену, только для того, чтобы другой не купил, тем самым имущественный интерес второго собственника находится под угрозой не получения всей квартиры. И потом неизвестно, кто эту долю купит, кто будет жить «по-соседству», как он будет вселяться и каков будет состав его семьи и т.д. и т.п.

Вопросы и ответы

Продажа квартиры полученной в наследство (#399)

Здравствуйте !Помогите пожалуйста. как лучше сделать. что бы избежать налога. 4 года назад умер мой папа и я вступила в 1,2 долю квартиры.Пол года назад умерла мама и я вступила в другую 1,2 долю.На днях получу св-до с рег.палаты. Я хочу её сразу продать. Оценили кв.в 1600 тыс. Пол кв. не облагается - больше 3 лет. а пол кв.-13%.Если пол квартиры. которые менее 3 лет в собственности я подарю брату, а потом сразу продадим двумя договорями. будет ли брат платить налог с продажи. Получается стоимость 1,2 ЧАСТИ= 800 тыс!У него вычет будет 1000.000 или 500.0000.

Пожалуйста посоветуйте. как лучше мне сделать.
ОГРОМНОЕ ВАМ СПАСИБО.

Алена 5 лет 34 недели 5 дней назад

Все зависит от того, как именно квартира будет продана. Возможны несколько вариантов.

Первый и самый плохой - как единый объект (квартира). В данном случае налоговая потребует от вашего брата распределить вычет в размере 1 000 000 руб. пропорционально его доле в квартире. В результате он получит доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, в размере:

1 600 000 руб. (общая продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля брата) - 1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/2 (доля брата) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую ему придется заплатить, составит:

300 000 руб. (облагаемый доход) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб. (сумма налога)

Второй вариант (оптимальный). Квартира должна быть продана не как единый объект, а по долям. То есть с одним и тем же покупателем вы должны заключить два договора купли-продажи долей. По первому договору свою долю продает ваш брат, по второму - вы.

В результате ваша доля не будет облагаться налогом (срок в течение которого вы ей владеете превышает 3 года), а ваш брат получит право на вычет в размере 1 000 000 руб. который не будет распределяться пропорционально его доле в праве собственности на всю квартиру. Так как сумма его вычета будет превышать продажную стоимость доли (800 000 руб.), то дохода, облагаемого налогом у него не будет.

Правда есть еще и третий вариант. По мнению Минфина России в вашей ситуации считается, что вы владели квартирой тот период, в течение которого первая доля находилась в вашей собственности. Это мнение высказано в письме Минфина России от 21.04.2011 № 03-04-05/7-279. Цитата из него:

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера его долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры указанным налогоплательщиком не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц .

Из данного письма следует, что получив право собственности на вторую долю в квартире и продав ее целиком дохода, облагаемого налогом, у вас не возникает. Считается, что вы владели квартирой с того момента, когда вами была получена в собственность первая доля в квартире. Однако, сразу оговоримся, что данная позиция Минфина является достаточно спорной. Конкретный чиновник из налоговой инспекции может с ней не согласится. В такой ситуации вашу правоту вам придется отстаивать в суде.

Портал Ваши налоги

Авторские права

Главная - Новости и статьи - Возможна ли продажа доли в квартире по наследству

Возможна ли продажа доли в квартире по наследству

Далеко не всегда получается так, что переход наследства происходит к одному наследнику. Если наследников несколько, то наследственное имущество подлежит разделу между теми, у кого имеется такое право.

Наследство и доли в нем

Процедура получения имущества в наследство может происходить по двум способам:

по завещанию, когда круг наследников указан в завещании

по закону, когда круг наследников составляют близкие родственники, а наследование происходит с учетом соблюдения порядка очереди.

В том и в другом случае возможно возникновение такой ситуации, при которой имущество наследодателя подлежит разделу на определенные доли между наследниками. Необходимо знать, что возникновение необходимости определения долей, возможно только при одновременном наличии следующих условий – это отсутствие завещания, или наличие завещания, содержимое которого не указывает на порядок разделения наследства на доли, а также наличие двух и более наследников.

Если наследники решили не делить имущество, полученное в наследство, то они могут оставить его в совместной долевой собственности. Всем наследникам стоит понимать, что они наделены равными правами и обязанностями, связанными с содержанием имущества, что, соответственно, подразумевает и расходы, которые они понесут в связи с этим.

Если есть такая возможность, то наследник может выделить свою долю, причем независимо от того, какого мнения и позиции придерживаются другие наследников. Помимо этого, при формировании долей следует помнить о наследниках, которым полагается обязательная доля. Последние получат ее даже в том случае, если они не фигурируют в завещании или в случае несогласия других наследников.

Этап раздела наследства

Безусловно, самым лучим вариантом раздела наследственного имущества между наследниками будет, если они смогут это осуществить с учетом их желания. Для начала, каждый из них должен получить свидетельство о праве на наследство. Далее наследникам следует заключить соглашение, на основании которого будет происходить раздел. К составлению этого документа необходимо подойти очень ответственно, поскольку он наделен юридической силой, и способен определить дальнейшую судьбу подлежащего наследованию имущества. Заключение такого соглашения позволяет разделить имущество не по закону, а так, как решили наследники с учетом их желания.

Все дела, связанные с оформлением наследства, следует осуществлять у нотариуса, которому потребуется предоставить такие бумаги, как:

свидетельство о смерти наследодателя

бумаги на квартиру правоустанавливающего характера, доля в которой подлежит наследованию

технический план квартиры

справки, выданные разными органами и инстанциями, указывающие на отсутствие обременений, разного рода задолженностей и т.д.

О завершении процедуры получения доли в квартире по наследству свидетельствует выданный нотариусом документ о праве на наследство с соответствующей регистрацией такого права.

Продажа доли в квартире по наследству

Статья 250 ГК РФ поясняет, что собственники остальных долей имеют право купить продаваемую долю. Таким образом, если наследник решил продать перешедшую ему по наследству долю, то другие собственники долей имеют приоритетное право на ее приобретение. Для правильной продажи потребуется соблюсти ряд действий: необходимо уведомить в письменном виде собственников других долей о желании продать свою долю, при этом, не забывая указать цену и условия продажи, а в случае отказа всех собственников от приобретения продаваемой наследником доли, их следует зафиксировать в письменной форме.

Только при соблюдении этих условий наследник может беспрепятственно продать свою долю. Продажа доли без оповещения других собственников может создать такую ситуацию, при которой последние вправе обратиться в суд с заявлением о имеющихся у них приоритетном праве приобретения.

Услуги физ ическим лицам

Жилищные споры

Земельные споры

Наследственные дела

Семейные споры

Трудовые споры

Уголовные дела

Страховые споры

Защита прав потребителя

Медицинские споры

Исполнительное производство

Административные дела