» Рекомендации наследникам

Наследство по завещанию риски покупателя

Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги

Наследство - риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 08:50

Наследство серьезная тема для исследования при приобретении квартиры, исследования должны проводится достаточно глубоко.

Риски:

Если есть завещание, обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве.

Юридическую силу имеет последние завещание, последнее завещание отменяет предыдущие.

Отсутствие свидетельства о смерти

Единого реестра завещаний нет, поэтому может возникнуть коллизия, если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого.Это завещание может пролежать невостребованным.

Через суд, может быть оспорено решение нотариуса, и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

В некоторых случаях нашим сотрудникам приходится ездить на кладбище, для подтверждения информации, что родители умерли и похоронены, так как это единственный факт подтверждения, что они не предъявят свои права на собственность, если свидетельства о смерти отсутствует.

Когда мы покупаем квартиру для клиента с правом свидетельства о праве на наследство, мы должны понимать, чтобы не выдал нотариус, могут объявиться другие обстоятельства и другие наследники которые могут это оспорить.

Наследство бывает двух видов по закону и по завещанию

По закону в течении 6 месяцев, с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение кто является наследником и выдать свидетельство о праве на наследство.

Если завещания нет - вступает закон о праве наследования по очередности. В первую очередь в равных долях на наследство претендуют дети, родители, супруги (которые браке), усыновители приравниваются к родителям, а усыновленные к детям. Вторая очередь: бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры.

Наследство определяется нотариусом. Открывается наследственное дело, к нотариусу приходит кто то из близких родственников, со справкой о смерти и документами подтверждающими права собственности наследодателя. Нотариус спрашивает, кто наследники и на основании чего. Говорят что завещания нет. После этого нотариус принимает решение.

Нотариус принимает решение на основании информации которая ему предоставлена наследниками, сам он исследовательской работы не проводит.

Поэтому нельзя говорить, что решение нотариуса неоспоримо, если появляются новые обстоятельства, тогда через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой могут быть аннулированы.

Если у нас покупка квартиры с наследством по закону, или в истории квартиры есть наследство по закону, нужно на это обратить серьезное внимание, для изучения обстоятельств жизни семьи. Кто входил в этот круг, все ли все свои права зарегистрировали или обозначили их, либо кто то отказался или не знал, но не претендует. От этих людей нужно получить нотариальное заявление, что он согласен со старым свидетельством нотариуса о праве наследства которое было выдано. И не претендует на оспаривание последующих сделок.

Есть срок исковой давности?Да, он есть, 3 года, но могут быть обстоятельства, при котором срок исковой давности продлевается.

Пример:

Женщина 45 лет, инвалид. Женщина серьезно заболела в 1996 году, была операция и после операции она почти 4-5 лет была не дееспособна.

Её отец ушел из семьи, когда она была еще ребенком, но ей помогал. В 1996 году ее отец пропал. В 2006 году она попыталась найти отца и выяснилось: в 1996 году ее отец умер. В 1996 году, ее отец, приватизировал квартиру, тут же написал завещание на постороннюю, пожилую, женщину и через 2 месяца умер. Эта бабушка вступила в наследство и ее продала. Купившие квартиру стали ее владельцами.

Дочь является инвалидом и обладает обязательной долей в наследстве. Доля не менее ½ если бы не было завещания. Она собрала справки что в течении 10 лет не могла заявить о своих правах. Суд принял документы, продлили срок исковой давности и началось судебное разбирательство, о аннулировании договора ДКП.

Есть такое понятие - обязательная доля в наследстве . обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания. Это люди первого круга, которые нетрудоспособны или недееспособны. Дети могут быть не трудоспособны по возрасту (дееспособность наступает полная в 18 лет, частичная в 14 лет) при этом обладают обязательной долей в наследстве, супруга если она потеряла трудоспособность в результате болезни или стала недееспособной и родители в результате болезни или по возрасту. Они обладают обязательной долей в наследстве.

Риски при покупке квартиры у наследников

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

Находиться за границей

На лечении в другом городе

Служить в армии

Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта

Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным . Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом . Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ . Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.

Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.

И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников . Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников .

Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя . так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец - один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму . Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование . когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию
2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации
3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства . спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов. Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами. Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок - это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными. В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства. Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

1. Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет - это большой вопрос. Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения. В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель. Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения. И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена. Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней. Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
2. Заказать выписку из домовой книги. в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях - наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника - это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи . Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый. Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной. И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет - каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства - убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно: когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них . Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ - там сведения достоверные . И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша - там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным . Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде :

проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге)

выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней

уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно - это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс - нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

«Мое право» - правовой портал, предоставляющий услугу бесплатной онлайн-консультации юристов. Вы можете ознакомиться с советами юристов, полезными статьями, скачать образцы документов и задать вопрос специалисту.

Несанкционированное использование материалов, размещённых на сайте, запрещено законом об авторских правах. При использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Политика cookie
Политика обработки персональных данных

X Данный веб-сайт использует cookies и похожие технологии для улучшения работы. Чтобы узнать больше об использовании cookies на данном веб-сайте, прочтите Политику использования файлов Cookie и похожих технологий. Используя данный веб-сайт, Вы соглашаетесь с тем, что мы сохраняем и используем cookies на Вашем устройстве и пользуемся похожими технологиями.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Покупка квартиры, полученной по наследству - это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек - Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной ( подробнее о недействительных сделках - в Глоссарии по ссылке ).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства ( 6 месяцев ). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть - основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству . Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях . а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие - супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества ( квартиры ). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария ( по указанной ссылке ).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах . теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе - знать очередность наследования по закону . и возможности наследования по завещанию ( см. ссылку на Глоссарий выше ). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры - уменьшиться.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания . и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам ( наследникам 1-ой очереди по закону ) - жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить - все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников ( родители, супруг и дети дяди Васи ), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно ( в т.ч. с учетом права представления - см. ссылку на статью Глоссария выше ). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство . то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать ( супруга дяди Васи )? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам ( ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п. ).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей ( братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п. ). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение - отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия ( о них - в конце этой заметки ).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание . И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону . А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным . и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону .

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом. и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию . Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание ( здесь могут помочь юристы ), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был не в себе, когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание . никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса ( у любого, не обязательно по месту жительства ). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону . в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет . и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную ( краевую, окружную ) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом Единая информационная система нотариата ( см. ниже об этом ).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию . Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой. Перечень документов и сроки регистрации - смотри в Глоссарии по ссылке.

И вдобавок, существует еще такое понятие как обязательная доля в наследстве . которая возникает независимо от завещания ( подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества - см. ссылку выше ).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию . ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на обязательную долю в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс - Единая информационная система нотариата (ЕИСН) - в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса - здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство ( повышенный риск! ), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ - Если квартира была получена в наследство .

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав - смотри по ссылке.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ( откроется во всплывающем окне ).

Риски второго покупателя наследство по завещанию

Maravilla писал(а): Наиболее опасный риск у наследства по завещанию, которому 10 лет- наличие несовершеннолетних наследников или недееспособных, которых обошли.
ИМХО, риск есть, но не большой, прочитайте про добропорядочного покупателя.
Хотя решения судов в РФ могут быть удивительными.

Вы не правы в своих опасениях, если бы то, о чем вы пишите имело место быть, то завещание давно бы обжаловала прокуратура или опекуны, несовершеннолетних или недееспособных наследников. Что касается всех остальных наследников, включая дееспособных инвалидов которые по закону имеют обязательную долю в наследстве, то они уже несколько раз пропустили срок исковой давности. Срок наследования таков, что впору уже о приобретательной давности говорить.

Понравилось сообщение [+3]:

Maravilla, CrackHunter спасибо вам за ответы.
Меня смущает то, что нотариус, который производил оформление наследственного дела проходил в этом году по делу черных риелторов, действовавших в 2005-2010 годах, но осужден не был. Риэлторов осудили.
http://pravo.ru/news/view/85809/
А так же статья в МК, когда в подобном случае, но в отношении первого покупателя суд решил дело в пользу государства.
http://www.mk.ru/social/article/2009/08. pravo.html

Но дело в том, что этот нотариус видимо обслуживал весь район и это уже третья просмотренная мной квартира, в которой наследство оформлял он.

Риелтор, к которому я обратилась, сказал, что достаточно взять с моего продавца нотариальное заверение, что все претензии, которые могут возникнут у третьих лиц, он решает сам. В случае отказа от такого заверения лучше отказаться от покупки.
Хотелось бы услышать мнение других профессионалов по этому вопросу.

Понравилось сообщение [0]:

Такое заявление- ни о чем.

Понравилось сообщение [+2]:

Минеева Татьяна писал(а): Такое заявление- ни о чем.

Татьяна, а что в этой ситуации о чем?

Понравилось сообщение [0]:

Ирина Ко писал(а). а что в этой ситуации о чем?

Другая квартира.
Если не хотите бессонных ночей.
Вероятность оспаривания сделки, прошедшей 10 лет назад очень мала, но никто Вам тут не скажет: покупайте спокойно - все будет хорошо.

Николай Тюленев. Риэлтор. Юрист.
http://www.7hills-realty.ru e-mail: nikolay@tulenev.com

Понравилось сообщение [+2]:

Ну если наследство по завещанию, то надо определить круг наследников обязательной доли, если таковых нет, то я кроме этих рисков, исходя из предоставленной Вами информации, других не вижу. Это конечно теория, т.к. обычно наследники обязательной доли- близкие люди умершему (иждивенцы или нетрудоспособные близкие родственники), конечно если наследодатель мужчина, то определить круг его детей сложновато, а вдруг найдется ребенок-инвалид. По поводу восстановления сроков исковой давности, должны быть очень веские причины, что бы через 10 лет их восстановили. Далее, опять же, ваш сегодняшний продавец покупал эту квартиру с разрешения органов опеки и вероятно в его договоре купли-продажи упомянута 157 статья. То есть у него не заберут эту квартиру, пока не вернут то, что он имел до этого. Ну и конечно полная стоимость в договоре- однозначно.
P.S. Все заявления и обещание- полная ерунда. Случись чего, вы его никак использовать не сможете.
P.S.S. Я вам ничего не советую, а лишь указываю на слабые места..

Понравилось сообщение [+2]:

Минеева Татьяна писал(а). ваш сегодняшний продавец покупал эту квартиру с разрешения органов опеки и вероятно в его договоре купли-продажи упомянута 157 статья. То есть у него не заберут эту квартиру, пока не вернут то, что он имел до этого.

Если квартира приобреталась только на совершеннолетнего, это ещё не означает, что он отчуждал другую квартиру (долю в квартире).
ТС об этом ничего не пишет.
Для приращение имущества (прав) несовершеннолетнего не требуется согласия органов опеки и попечительства.
Ст. 157 ГК РФ, включаемая в ДКП при альтернативных сделках, подразумевала лишь их одновременную госрегистрацию, но никак не реституцию по всей цепочке, при признании одного из договоров не действительным.

Николай Тюленев. Риэлтор. Юрист.
http://www.7hills-realty.ru e-mail: nikolay@tulenev.com

Понравилось сообщение [+2]:

То есть вы хотите сказать, что при расторжение ДКП с участием несовершеннолетнего, в одном из которых указанна 157 статья, сторонам не вернут, то что они имели до этого? Понятно, что это не в один шаг, но суть то остается?

Источники:
xn--80adkmfj0b.xn--c1avg, law03.ru, pravo.moe, kvartira-bez-agenta.ru, forum.ners.ru

19 апреля 2024 года

Комментариев пока нет!

Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: