справочник юриста

Бесплатная юридическая консультация 8 (800) 333-94-83 доб. 826

Решение о реконструкции образец

О согласии собрания собственников на реконструкцию жилого дома. Судебная практика

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением согласия собственников помещений суды руководствуются разъяснениями, данными по вопросу в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года. ВС РФ в частности, отвечая на вопрос, указал следующее.

Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации?

Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки. определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Практика судов общей юрисдикции по вопросу реконструкции, уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома.

Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКЖД о даче согласия на реконструкцию чердачного помещения многоквартирного жилого дома в целях создания двухуровневой квартиры

Решением суда первой инстанции признан недействительным и отменен протокол общего собрания собственников помещений дома

признано недействительным и отменено разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, выданное ответчику комитетом архитектуры и градостроительства администрации ГО Город Калининград

Суд обязал ответчикка привести жилой дом № по ул.М. в г. Калининграде в первоначальное состояние, существующее до производства К.Т.В. работ по реконструкции чердачного помещения, путем производства работ по сносу возведенной постройки над квартирами № и № в следующем порядке, а именно: демонтировать существующую кровлю, стропильную систему, чердачное перекрытие над вторым уровнем надстроенной квартиры, демонтировать стены второго уровня надстроенной квартиры, перекрытие первого уровня надстроенной квартиры, демонтировать стены первого уровня надстроенной квартиры в технической последовательности в соответствии с нормативными требованиями на демонтажные работы, реконструировать чердачное помещение, стропильную систему, крышу над квартирами № и № в соответствии с техническим планом ФГУП Ростехинвентаризации по состоянию на 15.05.1996 г. за свой счет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения в указанный срок К.Т.В. решения суда - разрешить А.О.Д. или третьим лицам по ее поручению снести указанную постройку с последующим возложением расходов по сносу и восстановлению чердачного помещения на К.Т.В. а К.Т.В. обязать не препятствовать в проведении указанных работ.

Областной суд оставляя решение без изменения, указал следующее. ..Каких-либо доказательств соблюдения процедуры созыва общего собрания и проведения в том порядке, как это предусмотрено приведенными выше нормами, ответчица суду не представила. Доводы К. о том, что собрание фактически было проведено в заочном порядке были проверены судом и признаны несостоятельными. Представленные К. Отношения собственников жилья. о возможности проведения реконструкции не может быть расценено, как решение общего собрания собственников.

Учитывая изложенное, суд правильно признал недействительным как сам протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 17.12.2005 г. так решение, принятое на нем. В этой связи, правильным является и вывод суда о недействительности выданного К. разрешения на проведение реконструкции, основанием к выдаче которого явилось отмененное судом решение собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. ( Кассационное определение Калининградского областного суда от 28 апреля 2010 года по делу № 33-2002/ 2010 г.)

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников

Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным. указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства. В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.

Суд требования удовлетворил, постановил решение:

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома

Признать недействительным разрешение на строительство, выданное ответчику комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа

Обязать ответчика прекратить строительные работы по реконструкции чердачного помещения дома.

Обязать ответчика привести чердачное помещение дома в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения.

При этом суд указал следующее. По общему правилу, установленному ч.1 ст.46 ЖК РФ по вопросу о реконструкции многоквартирного дома решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключение из этого правила предусмотрено частью 3 ст.36 ЖК РФ. согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что согласие всех собственников на реконструкцию квартиры с освоением части чердачного пространства в пределах границ указанной квартиры получено не было. В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не было. ( Решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 4 марта 2010 года) P.S. 19 мая 2010 г. Калининградским Областным судом вынесено кассационное определение: решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 4 марта 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Рекомендуем также обзор судебной практики. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзор. Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика

Реконструкция дома

- подмена понятий

На практике возникшая потребность изменить технические и иные параметры дома, улучшить его потребительские свойства, зачастую, выливается во множество проблем и хлопот для его хозяев.

Вам необходимо отстоять Ваши права? Адвокаты Правовой защиты отстоять Ваши интересы в суде. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495)787-75-07, (495)691-38-72, (495)782-76-77.

Причиной тому становятся не только материальные и временные потери, связанные непосредственно с производством работ по реконструкции дома, но и процедура ее юридического оформления. Особые сложности имеют место когда реконструкция проведена самовольно. Большинство собственников жилых домов полагают, что выполнение строительных работ требует соответствующего документального оформления лишь в случае постройки нового дома, все последующие действия с возведенным строением: реконструкция, переустройство или перепланировка, текущий и капитальный ремонт, осуществляются его собственником по своему усмотрению, без получения соответствующих разрешений.

Реконструкция дома, как и любые строительные работы, требует соответствующего оформления. Получение разрешения на реконструкцию дома предопределено потенциальной возможностью изменения его внешнего вида, технических и иных характеристик. Более того, выполнение отдельных видов работ по реконструкции дома (гидрогеологические исследования, работы по подготовке проектов внутренних систем электроснабжения, работы по подготовке проектов внутренних систем газоснабжения, земляные работы, монтаж металлических конструкций и т.п.), которые связаны с угрозой дальнейшего безопасного проживания, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

Процедура согласования реконструкции дома, по сравнению, например, с его перепланировкой или переустройством, обладает достаточными сложностями. Фактически получение разрешения на реконструкцию дома можно сравнить с процедурами согласования его строительства. Указанным целям, согласно букве закона, требуется получение согласие собственника, однако если собственник сам принял решение на реконструкцию принадлежащего ему дома, такое согласие презюмируется. Аналогичным образом решается вопрос и судьбе земельного участка, на котором располагается дом, предполагаемый к реконструкции.

Соблюдая последовательный алгоритм действий, собственник, принявший решение о реконструкции дома, должен позаботиться о получении разрешения на реконструкцию. Последнее оформляется на основании поданного в компетентные органы власти заявления с приложением к нему необходимого пакета документов. Их перечень должен быть представлен властным субъектом, ответственным за выдачу разрешения на реконструкцию, для всеобщего обозрения. Здесь также можно получить образец заявления на реконструкцию, а также консультации по его оформлению и сбору и предоставлению необходимых документов.

После получения разрешения на реконструкцию дома и выполнения соответствующего комплекса работ в обязательном порядке необходимо получить разрешение на введение дома в эксплуатацию. Для этого необходимо обратиться с заявлением в компетентный орган государственной власти, ранее выдавшего разрешение на реконструкцию дома. В данном случае, к подаваемому заявлению, также подлежат приложению документы, документы, удостоверяющие факт реконструкции дома согласно техническим условиям, проектной документации, а также разрешение на реконструкцию дома, правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструкцию можно считать оформленной.

В случае, если собственником реконструированного дома не соблюдены данные требования, на лицо имеет место самовольная постройка. Однако, на сегодняшний день процедура ее легализации в достаточной мере определена и отработана. В указанных целях целесообразно обратиться за помощью к квалифицированному юристу, которые способствует решению сложившейся проблемы.

Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495)691-38-72, (495)787-75-07. (495) 782-76-77.

Петров Михаил Игоревич МОО Правовая защита

Ответов (0)

РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЮ - ЧТО НУЖНО?

Вы приняли решение? Ознакомились с динамикой роста цен на недвижимость и земльные участки? И решили, что лишних пару миллионов Вам не помешают, так почему бы не начать в Украине собственный строительный бизнес? Вы попали на нужную страницу. Мы поможем Вам в этом.

Базовые расчеты внушают оптимизм, ведь согласитесь, себистоимость строительных работ при многоэтажном строительстве даже с использованием дорогого облицовочного кирпича вряд ли превысит $500-550 в расчета на 1 кв.м, а если попробовать экономить , благо способов много, возможно снизить эту цифру до $300-350, а то и более, практически не теряя в качестве, используя совеременные технологии и строительные материалы.

А продажная стоимость новостроя? Не менее $1000 в готовом объекте, даже если это окраина Киеве или область. Удачно приобретенный земельный участок увеличит ее до $1500, а то и до $2000 и более. При этом стоимость строительства остается той же.

Возьмем среднестатистическую свечку . Как правило это 10-12 тис.кв.м.жилых помещений, 1-2 тис. кв.м. офисно-торговых площадей на 1-2 этажах, 2-3 тыс. кв.м. подземного паркинга. Если исходить из 18 тис.кв.м. проданных по $1500 то получаем $27 000 000 за дом в среднем варианте Время? 1.5-2 года дом готов к продаже.

У Вас

наверняка возникнет вопрос, если все так хорошо, почему все этим не

занимаются? Занимаются. Многие. А вот зарабатывают действительно не

все. Почему? Как и в любом бизнесе, здесь существует ряд ньюансов и

правил, на первый взгляд кажущихся несущественными, однако способными

значительно повлиять на финансовый результат строительства. Очень важно

на начальном этапе правильно выбрать организации, которые будут

сопровождать весь процес строительтсва. А этот процесс в Украине не так

уж прост, как это могло показаться на первый взгляд. Далее, прочитав

__ _________ 20__ г. ___________________________

(населенный пункт)

Я, ______________ государственный инспектор _______________________________

(республика, область, город, район)

по пожарному надзору ___________________________________________________________

(фамилия и инициалы)

рассмотрев материалы об устранении нарушений технических нормативных правовых актов системы противопожарного нормирования и стандартизации, изложенных в постановлении о приостановке (запрещении) работы (эксплуатации) ________________

УСТАНОВИЛ:

________________________________________________________________________________

(указывается степень устранения нарушений)

________________________________________________________________________________

На основании изложенного, принимая во внимание ____________________________

________________________________________________________________________________

(дополнительные обстоятельства, установленные при рассмотрении)

________________________________________________________________________________

Дальнейшую работу организации, строительство, реконструкцию, реставрацию, техническое переоснащение, ремонт объекта, производство работ, эксплуатацию здания, сооружения, производственного участка, помещения, машин, приборов, оборудования и других устройств, выпуск, реализацию и использование продукции

________________________________________________________________________________

Источники:
www.logos-pravo.ru, advokats.me, penal.joosy.ru, mlynok.wordpress.com, systemaby.com